Estudio inicial — Vivienda 1ºC, Av. Roquetas de Mar 333
Expediente interno: SUB-2026-259309-JUD-INM-ROQUETAS
1Conclusión ejecutiva
La subasta es interesante por precio, pero no es limpia todavía. La puja más alta de 77.907,60 € equivale al 48.00% del valor de subasta de 162.307,60 €. Está muy por debajo del 70%, pero supera el 40% y cubre sobradamente la deuda reclamada (30.383,73 €), por lo que puede tener recorrido para aprobación judicial.
Mi valoración
Operación interesante por precio (−52% vs valor de subasta), pero condicionada a verificar posesión y la cesión del crédito.Las dos banderas rojas principales son: situación posesoria "no consta" y la certificación registral advierte que la hipoteca ejecutada no aparece a favor del ejecutante de ese momento.
2Identificación procesal y partes
- Procedimiento
- Ejecución hipotecaria 698/2020
- Juzgado
- T. Instancia Roquetas de Mar, Plaza nº 3
- Ejecutante
- Promontoria Backgammon DAC (subrogada CaixaBank)
- Principal reclamado
- 10.503,48 €
- Intereses + costas
- 19.880,25 €
- Deuda total edicto
- 30.383,73 €
3Bien subastado
Finca registral 81.495, tomo 3.044, libro 1.304, folio 208, RP nº 1 de Roquetas de Mar. Vivienda tipo C, planta primera. Referencia catastral 4984702WF3648S0017KO.
- Superficie
- 99 m²
- Año construcción
- 2007
- Valor catastral 2025
- 52.271 €
- Cuota PH
- 5,33 %
4Cargas y titularidad registral
| Concepto | Importe | Estado |
|---|---|---|
| Hipoteca Banco de Valencia (principal) | 132.535,00 € | Subsistente |
| Intereses ordinarios | 6626,75 € | Subsistente |
| Intereses de demora | 79.521,00 € | Subsistente |
| Costas y gastos | 19.880,25 € | Subsistente |
| Nota de afección fiscal (09/06/2021) | — | Pendiente |
| Total responsabilidad | 238.563,00 € |
La certificación advierte: hipoteca subsistente y sin cancelar, "no se encuentra a favor del ejecutante". Verificar cadena Banco de Valencia → CaixaBank → Promontoria.
5Situación posesoria
⚠ Bandera roja
El edicto de 2026 dice: "Vivienda habitual del demandado: NO", pero no consta si está ocupada por terceros. La documentación de 2021 indicaba que era vivienda habitual. Verificar antes de pujar.
6Cálculos de subasta
7Valor de mercado orientativo
Idealista sitúa el precio medio en Roquetas de Mar en 1.635 €/m². RealAdvisor en 1.535 €/m². Aplicando a 99 m² catastrales:
| Referencia | Valor estimado |
|---|---|
| 1.433 €/m² (zona Roquetas) | 141.867 € |
| 1.535 €/m² (mediana RealAdvisor) | 151.965 € |
| 1.635 €/m² (medio Idealista) | 161.865 € |
La puja de 77.907,60 € equivale a unos 787 €/m², muy por debajo del mercado.
8Fiscalidad y costes de entrada
| Remate | 77.907,60 € |
| ITP 7% Andalucía | 5453,53 € |
| Registro / gestión | ~ 1200 € |
| Total mínimo estimado | 84.561,13 € |
9Riesgos principales
Cargas registrales
Solo la hipoteca ejecutada; sin cargas anteriores ni posteriores.
Situación posesoria
No consta en autos. Edicto 2026 dice que no es vivienda habitual; documentación 2021 decía lo contrario.
Tracto del acreedor
Hipoteca registrada a favor de Banco de Valencia. Verificar cadena hasta Promontoria.
Fiscalidad
ITP 7% Andalucía. Pendiente verificar valor de referencia catastral.
10Estrategia operativa
- ☐Certificado de cierre completo del Portal de Subastas
- ☐Decreto de aprobación del remate cuando se dicte
- ☐Certificación registral actualizada posterior al cierre
- ☐Certificado de comunidad de propietarios
- ☐Recibos IBI 2022–2026 o certificado municipal
- ☐Verificación de ocupación real (visita, vecinos, suministros)
- ☐Confirmación en autos de la cadena Banco de Valencia → CaixaBank → Promontoria
11Veredicto
| Área | Valoración |
|---|---|
| Precio | Riesgo Bajo |
| Cargas registrales | Riesgo Bajo |
| Situación posesoria | Riesgo Alto |
| Fiscalidad | Riesgo Medio |
| Decisión | Vigilar / entrar con control documental |